北京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央行北京分行、金融监管总局北京监管局、北京住建委联合下发通知，优化离异家庭购房认贷政策。调整后，离婚不满一年且家庭名下在北京市无成套住房，执行首套住房信贷政策。

这是继今年3月27日不再执行“夫妻离异后，不符合限购规定的任何一方3年内不得在京购房”后，北京市对离婚购房政策的再度优化。

去年末以来，稳楼市政策继续平稳释放。其中，一线城市的动作最引人关注。

去年12月，北京推出“首付比例下调”“普宅认定标准优化”“房贷利率调整”等一系列组合拳；今年2月，通州区解除“双限”；今年4月，北京调整绿色建筑的公积金贷款上限，并延长老旧小区改造项目的住房公积金贷款期限。

其他一线城市中，上海、深圳先后废止了“70/90”政策；广州对近郊区市场的限购政策进行了优化；上海对外地单身人士限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非户籍人口的购房门槛。

业内分析人士认为，单个政策的力度看似不大，但其释放节奏较为平稳，并正在形成累加效果。在各项政策的综合作用下，市场回暖值得期待。

北京“317新政”压力渐除

北京对离婚买房的政策限制，源于7年前的“317新政”。2017年3月17日，北京发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，强调居民家庭名下已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有贷款记录的，以二套房的标准进行购买，即购买普通住房的首付款比例不低于60%，非普通住房的首付款比例不低于80%。一周后，作为该政策的“补丁”，有关部门再度发文，明确离婚一年内贷款买房，商贷和公积金贷款都算做二套房。

2021年，北京又将离异后买房的限制年限提高至3年。

“317新政”还包括限售政策、暂停发放25年以上贷款等，被认为是北京楼市的转折点。政策出台后，北京市场的投资投机需求逐渐被挤出，市场交易量一度明显下滑，价格也有所回落。

2021年下半年以来，在房地产市场去杠杆的大背景下，北京楼市继续进入深度调整中。多家研究机构相关负责人向21世纪经济报道记者表示，到目前为止，北京多数区域的房价仍然低于2017年初的水平。

北京市统计局的数据显示，2023年，北京全市新建商品房销售面积为1122.6万平方米，其中住宅销售面积为811.1万平方米。与2016年相比，分别下降了33%和18%。

如今，随着市场风险的出清和投资投机需求的退出，北京楼市已经发生了重大变化，这类限制性政策的“使命”接近完成。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前市场上留存的购房需求以刚需和改善性需求为主。“过去楼市火热期间，想着法子钻空子，比如离婚获得购房资格、获得首套资格，现在这些动机都没有了。既然如此，这类调控政策已无存在的必要”。

他还表示，另一方面，作为人口结构变化的一大特征，现阶段离婚、单身、独居人群较多，必须要考虑这部分人群的合理住房需求，加大支持力度。

此次调整之前，北京已于3月27日宣布，“夫妻离异后，不符合限购规定的任何一方3年内不得在京购房”政策废止。

近几个月来，北京还推出了下调首付比例和贷款利率、延长最高贷款年限、优化普宅认定标准、优化公积金政策等措施。“317新政”给北京楼市带来的压力，正在逐步解除。

政策仍有优化空间

除北京外，其他一线城市也在不断释放政策利好。今年以来，上海、深圳先后废止了“70/90”政策；广州对近郊市场的限购政策进行了放松；上海针对特定区域、人群，对限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非户籍人口的购房门槛。

此外，苏州、杭州等一些热点二线城市也陆续出台相关的政策宽松措施。政策释放表现出“小步快跑”的节奏。

据中原地产统计，与去年相比，今年各地出台稳楼市政策的频次有所放缓，但一些新的措施开始出现，体现为优化公积金政策、住房以旧换新、全面取消限购等。

叠加此前的相关措施，政策效果正在逐渐显现。

根据统计局发布的数据，今年3月，全国商品房销售面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，虽然同比有所下降，但达到去年下半年以来的月度高点。

4月16日，国家统计局副局长盛来运表示，支持房地产稳定发展政策措施效果还在持续显现，并在三个方面带动了相关数据的改善：“三大工程”拉动房地产投资0.6个百分点；“白名单”政策使企业国内贷款降幅收窄了1.2个百分点；一系列促进楼市消费的政策，使一季度新建商品房销售面积和销售额降幅比1~2月分别收窄了1.1和1.7个百分点。

有市场人士认为，相比二三线城市的动作，一线城市的政策力度相对不大。但一线城市具有较强的示范效应，对市场心理的影响较大，对其他城市也有一定的带动作用。

就此次北京调整离婚购房政策而言，中指研究院市场研究总监陈文静表示，其意味着在市场过热时期出台的政策有望陆续退出，向市场释放出进一步优化政策的积极信号，对市场情绪有望产生有利影响。

她还指出，当前北京房地产政策整体仍较为严格，未来限制性政策存在继续优化预期。

中原地产首席分析师张大伟表示，除一线城市和少数二线城市外，楼市宽松政策的释放空间已经不大。因此，未来这些城市的政策继续优化的可能性仍然很大。

对于市场走势，业内人士普遍认为，以价换量仍将是市场的主流，未来市场交易能否持续升温，将在很大程度上取决于优化政策的力度。

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